Eigenbedarfskündigung: Zur Schadensersatzpflicht des Vermieters bei vorgetäuschtem Eigenbedarf

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen, zum Urteil des Amtsgerichts Münster (AG Münster, Urteil vom 17. Januar 2014 – 61 C 568/13 -, juris).

Die Ausgangslage:

Eigenbedarfskündigungen nehmen stark zu. Nicht immer besteht der Eigenbedarf wirklich. Vermieter nutzen die großzügigen Kündigungsmöglichkeiten, um Mieter, die wegen langer Vertragslaufzeit besonders günstige Mieten haben, loszuwerden und zu einer höheren Miete neu vermieten zu können. In solchen Fällen macht sich der Vermieter schadensersatzpflichtig. Er begeht außerdem unter Umständen einen Prozessbetrug. Der Mieter hat allerdings das Problem, dass er sämtliche Umstände des vorgetäuschten Eigenbedarfs beweisen muss.

Der Fall:

Ein Vermieter hatte wegen Eigenbedarfs seiner Tochter gekündigt, anschließend stand die Wohnung eine Weile leer und wurde dann anderweitig neu vermietet. Der Vermieter berief sich darauf, dass seine Tochter aus nachträglich entstanden Gründen die Wohnung nicht mehr benötigte. Sein Problem: er konnte nicht erklären, warum die Wohnung auch in der Zwischenzeit leer stand.

Die aktuelle Entscheidung des Amtsgerichts Münster:

Das Amtsgericht Münster geht im Rahmen seiner Entscheidung zunächst ebenfalls davon aus, dass den Mieter die Beweislast dafür trifft, dass ein Eigenbedarf des Vermieters tatsächlich nicht gegeben war, dieser vielmehr nur als Vorwand für die Beendigung des Mietverhältnisses missbraucht wurde.
Zu Gunsten des Mieters ist aber nach Ansicht des Amtsgerichts von einer so genannten gesteigerten Darlegungspflicht des Vermieters auszugehen, wenn der Vermieter nach Auszug des Mieters die behauptete beabsichtigte Eigennutzung nicht in die Tat umsetzt.
In einem solchen Fall, liegt der Verdacht nahe, dass der Eigenbedarf nur vorgeschoben gewesen ist. Unter diesen Umständen ist es dem Vermieter – auch unter Berücksichtigung des Art. 14 GG – zuzumuten, substantiiert und plausibel darzulegen, aus welchem Grund der mit der Kündigung vorgebrachte Eigenbedarf nachträglich entfallen sein soll. (AG Münster, Urteil vom 17. Januar 2014 – 61 C 568/13 -, juris).

Fazit:

Zieht der Vermieter, nachdem der Mieter im Zuge der der Eigenbedarfskündigung die Wohnung verlassen hat, dort tatsächlich ein, hat der Mieter in der Regel wenig Erfolgsaussichten, den vortäuschen Eigenbedarf an der Wohnung zu beweisen. Zieht der Vermieter allerdings nicht ein, muss er plausibel darlegen, warum die Gründe, die den Eigenbedarf ursprünglich hatten entstehen lassen, nachträglich weggefallen sind. In einem solchen Fall kann der Vermieter nicht einfach die Behauptungen des Mieters bestreiten, sondern er muss substantiiert darlegen, warum ursprünglich Eigenbedarf bestanden hat und warum dieser Eigenbedarf später entfallen ist. Kann er das nicht, verliert er den Prozess und schuldet dem Mieter Schadensersatz.

Fachanwaltstipp Vermieter:

Vermieter sollten sich immer bewusst sein, dass auch auf der Mieterseite die Aufmerksamkeit für das Vermieterverhalten wächst. Immer mehr Mieter überprüfen nach ihrem Auszug weiter die Wohnung daraufhin, was sich dort dann abspielt. Wenn die Wohnung unmittelbar neu vermietet wird, wird man um Schadensersatz in einem späteren Prozess kaum herumkommen.

Fachanwaltstipp Mieter:

Wer befürchtet, dass der Eigenbedarf nur vorgeschoben ist, sollte schon bei den Einigungen im Rahmen des Räumungsprozesses mit dem Vermieter vorsichtig sein. Wer hier falsch oder missverständlich formuliert und sich spätere Ansprüche wegen eventuell vorgetäuschten Eigenbedarfs nicht ausdrücklich vorbehält, kann „aus Versehen“ auf seine Ansprüche verzichten.

17.10.2014

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin und Essen.

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