Warum der Bundesgerichtshof (BGH) den Schutz langjähriger Mieter bei kommunalen Immobilienverkäufen stärkt
Magdeburg, 21.11.2018. In dieser Woche beschäftigt sich Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg mit dem Thema Mieterschutz. So haben oberste Zivilrichter des Bundesgerichtshofs (BGH) den Schutz von Mietern bei kommunalen Immobilienverkäufen gestärkt. „Das bedeutet, dass wenn eine Stadt den Mietern im Kaufvertrag mit dem neuen Eigentümer ein lebenslanges Wohnrecht garantiert, eine Kündigung unmöglich wird“, erklärt Thomas Filor. Laut dem Urteil kann der Vermieter den Mietvertrag also faktisch nicht seinerseits kündigen (Az. VIII ZR 109/18). Der Deutsche Mieterbund weist darauf hin, dass durch diese Entscheidung zahlreiche Mieter in Zukunft profitieren können. „Bei Immobilienkäufen der Öffentlichkeit an Großinvestoren wird im Kaufvertrag fast immer eine sogenannte Sozialcharta. Diese bietet den Mietern Sicherheit“, ergänzt Immobilienexperte Thomas Filor.
Laut BGH wurden in den vergangenen 25 bis 30 Jahren Hunderttausende Wohnungen durch die Kommunen veräußert, welche als Präzedenzfälle für die richterliche Entscheidung genutzt wurden. In dem verhandelten Streit wurde ein Mieter aus Bochum nach 37 Jahren aus seiner Mietwohnung gekündigt. Die Immobilie gehörte einst einem Bergwerksverein und wurde im Jahr 2012 an Privatleute verkauft. Die Bergleute hielten ursprünglich lebenslanges Wohnrecht inne, was die Stadt und später die Privatleute in ihrem Kaufvertrag so übernahmen. Die Stadt behielt sich unterdessen ein Rückkaufrecht vor, sollten die neuen Vermieter die Mieter kündigen, während die Vermieter argumentierten, dass die Mieter keine Vertragspartei seien. Vor Gericht scheiterten die Eigentümer mit einer geplanten Räumungsklage. „In diesem Fall hat die Stadt Bochum sich für den Mieterschutz stark gemacht und den Mietern eine sichere rechtliche Position gegenüber den Käufern ermöglicht“, so Immobilienexperte Thomas Filor weiter. Nichtdestotrotz gibt es ein sogenanntes lebenslanges Wohnrecht laut Filor nicht allzu oft. „Verträge mit Großinvestoren erhalten Sozialklauseln, um Mieterhöhungen zu vermeiden oder zu begrenzen oder beispielsweise, dass man Mieter ab einem bestimmten Alter nicht mehr kündigen kann“, so Filor weiter. „Vermieter dürfen ihre Mieter nicht grundlos kündigen – andersherum geht das natürlich. Der häufigste Kündigungsgrund ist wegen Eigenbedarf“, so Immobilienexperte Thomas Filor abschließend.