ARAG Experte Tobias Klingelhöfer gibt Tipps für den Immobilienkauf
Der Kauf einer Immobilie gehört für die meisten Menschen zu den größten Investitionen ihres Lebens. Ob Haus oder Eigentumswohnung – falsche Entscheidungen können teuer werden und zu langwierigen Auseinandersetzungen führen. Oft reicht es nicht, sich auf schöne Fotos im Expose oder freundliche Verkäufer zu verlassen. Eine sorgfältige Planung mit rechtlicher Absicherung und richtiger Dokumentation hilft dabei, den Traum vom Eigenheim mit einem sicheren Gefühl zu verwirklichen.
Was gehört alles zur Finanzierung einer eigenen Immobilie?
Tobias Klingelhöfer: Dazu gehört auf jeden Fall mehr als nur der Kaufpreis. Bevor die Suche nach einer passenden Immobilie überhaupt startet, sollte die Finanzierung stehen. Banken verlangen heute in der Regel ein hohes Eigenkapital und prüfen streng, ob die finanzielle Situation dauerhaft belastbar ist. Dabei müssen neben dem reinen Kaufpreis auch alle Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchgebühren sowie eine mögliche Maklercourtage eingeplant werden. Diese zusätzlichen Posten summieren sich schnell auf mehrere Prozent des Kaufpreises und dürfen nicht unterschätzt werden.
Welche Unterlagen sollten bei einem Kauf rechtlich geprüft werden?
Tobias Klingelhöfer: Ein häufiger Fehler beim Immobilienkauf ist, dass wichtige Unterlagen entweder gar nicht oder nur oberflächlich geprüft werden. Das Grundbuch gibt Auskunft über die Eigentumsverhältnisse und mögliche Belastungen wie Wegerechte oder Hypotheken. Ebenso wichtig sind alle Bau- und Nutzungspläne inklusive behördlicher Genehmigungen. Gerade bei ausgebauten Dachgeschossen oder Souterrainbereichen kann es vorkommen, dass Flächen offiziell gar nicht genehmigt sind. Und das kann weitreichende Folgen für Käufer haben. Zudem sollten Baupläne gründlich geprüft werden. Denn hier zeigt sich manchmal erst, welche Flächen tatsächlich zur Immobilie gehören oder eben auch nicht – zum Beispiel Anbauten, Garagen oder Gärten.
Worauf müssen potenzielle Käufer bei der Besichtigung einer Immobilie achten?
Tobias Klingelhöfer: Wann immer möglich, rate ich vor dem Kauf einer Immobilie zu einer Begutachtung durch einen unabhängigen Sachverständigen. Ein Bausachverständiger erkennt Mängel, die für Laien nicht sichtbar sind, zum Beispiel Feuchtigkeitsschäden, Bauschäden oder Probleme mit der Statik. Solche Gutachten kosten zwar etwas, können Käufer aber vor späteren, oft sehr teuren Überraschungen bewahren.
Gleichzeitig sollten auch die Käufer selbst bei jedem Besichtigungstermin gründlich vorgehen und Fotos von allen relevanten Bereichen anfertigen. So kann man festhalten, was man gesehen hat und in welchem Zustand sich das Objekt befindet. Diese Dokumentation kann später im Streitfall wertvolle Beweise liefern.
Und was gilt es beim Kaufvertrag zu beachten?
Tobias Klingelhöfer: Der notariell beurkundete Kaufvertrag ist das Herzstück des Immobilienkaufs. Er legt die rechtlichen Rahmenbedingungen fest und beschreibt verbindlich, was man zu welchem Preis kauft. Gerade bei komplexen Verträgen, beispielsweise beim Erwerb von Neubauten oder Immobilien mit Sonderregelungen, kann es Fallstricke geben. Deshalb empfehle ich, den Vertragsentwurf in Ruhe zu prüfen und sich vor der Unterzeichnung rechtlich beraten zu lassen. Sich dabei ausschließlich auf die Korrespondenz mit Maklern oder Verkäufern zu verlassen, ist riskant.
Worauf sollte das Augenmerk liegen, wenn es sich beim Kauf um vermietete Immobilien oder Eigentümergemeinschaften handelt?
Tobias Klingelhöfer: Wenn man eine vermietete Immobilie kauft, gehört zur sorgfältigen Prüfung auch die Kontrolle der bestehenden Mietverträge. Laufzeiten, Konditionen und eventuelle Sonderregelungen können Einfluss auf spätere Einnahmen und Verpflichtungen haben. Käufer sollten darauf achten, dass alle Vereinbarungen im Kaufvertrag klar und rechtlich abgesichert sind. Bei Eigentumswohnungen lohnt sich zudem ein Blick in die Protokolle der Eigentümerversammlungen. Diese geben unter anderem Aufschluss über geplante Instandhaltungen, Sonderumlagen oder Konflikte zwischen Eigentümern.
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