Kündigung wegen (unverschuldetem) Zahlungsverzug: Zum Kündigungsrecht des Vermieters wegen Zahlungsverzug, wenn das Jobcenter unpünktlich zahlt

Von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin und Essen

Es kann vorkommen, dass man selbst finanziell nicht in der Lage ist, die eigene Miete zu zahlen. Das eingeschaltete Jobcenter, welches die Auszahlung von Arbeitslosengeld II (Harz IV) verwaltet, übernimmt dann in der Regel die Mietzahlung entweder durch direkte Zahlung an den Vermieter oder durch Überweisung an den Sozialleistungsempfänger. In der Behördenpraxis des Jobcenters kommt es ab und an vor, dass sich die Auszahlung der Miete verzögert. Ein Konflikt mit mietrechtlichen Vorschriften ist die Folge.

Die verzögerte Auszahlung kann den Mieter in zwei Situationen in Schwierigkeiten bringen.
Erstens: Das Jobcenter überweist die Miete ständig ein paar Tage später. Die Miete muss bei fast allen gängigen Mietverträgen spätestens am 3. Werktag eines Monats auf dem Konto des Vermieters gutgeschrieben sein. Zahlungen des Jobcenters kommen manchmal aber erst am 6.-10. eines Monats an. Wegen dauernder unpünktlicher Mietzahlung darf der Vermieter – nach erfolgloser Abmahnung – eigentlich kündigen. Beispielsfall: Obwohl der Mieter die Abmahnung sofort an das Amt sendet und immer wieder anruft um zur pünktlichen Mietzahlung zu erinnern, blieben die Zahlungen verspätet. Der Bundesgerichtshof (BGH) hielt die daraufhin ausgesprochene Kündigung des Vermieters in einem Urteil vom 21.10.2009, Az. VIII ZR 64/09 ausnahmsweise für unwirksam. Verspätete Zahlungen des Jobcenters könnten dem Mieter nicht zugerechnet werden. Damit stellte sich das höchste deutsche Zivilgericht gegen eine ganze Reihe von Berufungsgerichten landauf landab, die das zuvor anders gesehen hatten.

Die zweite brenzlige Situation ist die, in der der Mieter in Zahlungsnot gerät, seine Miete nicht überweist und erst nach Zugang der Kündigung und anschließenden Räumungsklage zum Amt geht. Nach einer mietrechtlichen Schutzvorschrift kann das Mietverhältnis nämlich noch gerettet werden, wenn der Mieter (oder ein Dritter) den gesamten Rückstand innerhalb von 2 Monaten nach Zustellung der Räumungsklage ausgleicht. Die Jobcenter können diesen Betrag bei drohender Wohnungslosigkeit ausgleichen. Wenn das Amt diese 2-Monatsfrist versäumt, wird es für den Mieter eng. Das Landgericht Berlin verurteilte einen Mieter trotz unverschuldeter späterer Zahlung der Mieten zur Räumung, weil der Mieter „schuld“ am ursprünglichen Mietausfall hatte (Landgericht Berlin, Urteil vom 9.2.2010, 67 T 18/10). Mit Fehlern des Jobcenters kann sich der Mieter oft nicht erfolgreich verteidigen.

Fachanwaltstipp Mieter:

Gehen Sie gleich zum Jobcenter, wenn Sie in Geldnot geraten. Kümmern Sie sich dann unbedingt darum, dass das Jobcenter die Miete pünktlich zahlt. Wenn Ihr Vermieter Sie abmahnt, legen Sie diese Abmahnung sofort dem Jobcenter vor. Fordern Sie das Jobcenter schriftlich auf, pünktlich zu zahlen und weisen Sie auf die Kündigungsmöglichkeiten des Vermieters hin.

Fachanwaltstipp Vermieter:

Vorsicht bei derartigen Kündigungen. Sie laufen Gefahr, im Räumungsrechtsstreit zu unterliegen. Dabei spielt es keine Rolle, ob die Miete vom Jobcenter direkt an Sie oder zunächst an den Mieter überwiesen wird. Anders sieht es dann aus, wenn der Mieter die pünktlich an ihn geleisteten Zahlungen des Jobcenters nicht zeitnah an Sie weiterleitet oder das Jobcenter erst nach Anhäufung eines Mietrückstandes eingeschaltet wird. Hier wird oft ein Verschulden des Mieters vorliegen, so dass auch bei Zahlungsausgleich innerhalb der Zwei-Monats-Schonfrist zumindest die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung weiter wirksam bleibt.

25.06.2013

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin

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Montag, 31. März 2014 von