Hunde-und Katzenhaltungsverbot als allgemeine Geschäftsbedingung im Mietvertrag unwirksam

Zum Urteil des Bundesgerichtshofs vom 20.3.2013 – VIII ZR 168/12 ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen

Ausgangslage:

In einer Genossenschaftswohnung war in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen geregelt, dass das jeweilige Mitglied verpflichtet ist, „keine Hunde und Katzen zu halten“. Dessen ungeachtet hatte eine Mieterin auf ärztlichen Rat hin für ihren Sohn einen und angeschafft.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs:

Der Bundesgerichtshof entschied, dass eine solche Klausel gemäß § 307 BGB unwirksam sei. Letztendlich kommt es nach ständiger Rechtsprechung immer darauf an, ob im Einzelfall die Haltung des jeweiligen Tieres zum vertragsgemäßen Gebrauch nach § 535 Abs. 1 BGB gehört. Dies ist durch eine Abwägung der im Einzelfall konkret betroffener Belange und Interessen der Parteien des Mietvertrags (Mieter und Vermieter) aber auch der anderen Hausbewohner zu entscheiden. Ein genereller Ausschluss muss vor diesem Hintergrund immer unwirksam sein.

Bewertung:

Die Entscheidung ist nicht ganz unproblematisch. Will nämlich in diesem Haus der nächste Mieter einen Hund halten, wird er als ein Argument zu seinen Gunsten bei der Einzelabwägung den anderen Mieter anführen und argumentieren, in dem Haus sei Hundehaltung ohnehin bereits teilweise gestattet. Andererseits gehört die Haltung von Kleintieren durchaus zum normalen Mietgebrauch, so dass ein genereller Ausschluss durch Allgemeine Geschäftsbedingungen regelmäßig zu weit geht.

Fachanwaltstipp:

Die Rechtsprechung zur Tierhaltung in Mietwohnungen ist unübersichtlich und vom Einzelfall geprägt. Viele Entscheidungen der Amtsgerichte können wegen des häufig zu niedrig festgesetzten Streitwerts nur begrenzt angegriffen werden. (Fristlose) Kündigungen wegen Verstoßes gegen das Verbot der Kleintierhaltung sind regelmäßig problematisch, wenn der Mieter nicht zuvor abgemahnt wurde. Teilweise wird auch verlangt, dass der Mieter zuvor auf Unterlassung der Kleintierhaltung erfolglos in Anspruch genommen wurde. Voraussetzung für solche Ansprüche des Vermieters ist natürlich immer, dass das entsprechende Verbot im Mietvertrag überhaupt wirksam ist.

3.6.2013

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin und Essen

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Montag, 31. März 2014 von