Wenn Schadstoffe für Ärger sorgen
Bei vielen Betrieben kommt es im Laufe der Jahre zu einer Belastung des Betriebsgeländes mit Schadstoffen. Diese können für verschiedenartige rechtliche Probleme sorgen – etwa im Verhältnis zu Grundstücksnachbarn, deren Grundstücke mitbelastet werden, oder beim Kauf oder Verkauf eines belasteten Grundstücks. Der Kauf eines belasteten Grundstücks sorgt auch für erhebliche finanzielle Belastungen und Verzögerungen bei einem neuen gewerblichen Projekt. Wer ein kontaminiertes Gewerbegrundstück gekauft hat, kann womöglich Ansprüche gegen den Verkäufer geltend machen. Die D.A.S. Rechtsschutzversicherung stellt drei Urteile zum Thema “Altlasten” vor.
Fall 1: Behördliche Nachforschungspflicht?
Ein Unternehmen hatte von einer Gemeinde ein Grundstück gekauft, auf dem es eine Wohnanlage errichten wollte. Es handelte sich um ein ehemaliges Fabrikgelände. Im Altlastenkataster der Gemeinde stand nichts Verdächtiges. Der Kaufvertrag besagte, dass dem Verkäufer keine Altlasten bekannt seien; allerdings werde keine Gewähr dafür übernommen. Bei Baggerarbeiten stellte sich heraus, dass das Erdreich an verschiedenen Stellen erheblich mit Treibstoffresten kontaminiert war. Nachforschungen ergaben, dass dort früher eine Bustankstelle mit mehreren Zapfsäulen und ein Lagertank gestanden hatten. Das Unternehmen verklagte die Stadt auf Schadenersatz wegen arglistigen Verschweigens der Bodenbelastung. Arglist hätte den Gewährleistungsausschluss hinfällig werden lassen. Der Bundesgerichtshof gewährte jedoch keinen Schadenersatz. Zwar habe der zuständige Mitarbeiter der Gemeinde grundsätzlich eine Informationsabfragepflicht. Dies bedeute, dass er in den üblichen Unterlagen und bei anderen Behörden wie dem Umweltamt oder dem Liegenschaftsamt die Möglichkeit einer Kontamination prüfen müsse. Die Behörde sei aber nicht verpflichtet, umfangreiche Nachforschungen anzustellen oder 30 Jahre alte Unterlagen durchzusehen, die nichts mit dem konkreten Grundstück zu tun hätten. Nur durch solche Ermittlungen hätte man hier entsprechende Hinweise finden können.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 1.10.1999, Az. V ZR 218/98
Fall 2: Unvorsichtiger Insolvenzverwalter
Eine Sägerei und Zimmerei war in die Insolvenz gegangen. Der Insolvenzverwalter wollte das Betriebsgrundstück verkaufen. Einen im Erdreich vergrabenen 5.000-Liter Tank für Holzschutzmittel ließ er beseitigen und das Erdreich darum herum austauschen. Dann verkaufte er das Grundstück ohne Hinweise auf Schadstoffe an einen Privatmann, der dort sein Eigenheim errichten wollte. Für diesen kam bald das böse Erwachen: Nach seinen Angaben konnte man auf dem Grundstück nicht einmal einen Radlader parken, ohne dass an allen vier Rädern ölige Pfützen entstanden. Offenbar war das gesamte Grundstück kontaminiert. Der Insolvenzverwalter lehnte jede Haftung ab. Seine Maßnahmen seien ausreichend gewesen, er bestreite das Vorhandensein irgendwelcher Altlasten. Das Oberlandesgericht Celle entschied, dass der Käufer vom Kaufvertrag zurücktreten durfte. Der Verkäufer habe ihm den Kaufpreis und seine Auslagen zu erstatten. Ein Sachmangel des Kaufgegenstandes liege bereits beim bloßen Verdacht auf Altlasten vor, da das Grundstück dann nicht mehr für ein Wohnhaus geeignet wäre. Der Verkäufer habe so wenig Erdreich um den Tank austauschen lassen, dass eine weitere Verschmutzung wahrscheinlich sei. Erst nach einer Beobachtungszeit von zwei Jahren sei ein Altlastenverdacht auszuschließen. Der Verkäufer hätte den Käufer ungefragt über die Sachlage aufklären müssen.
OLG Celle, Urteil vom 21.08.2008, Az. 8 U 49/08
Fall 3: Wer haftet – Mieter oder Vermieter?
Ein Grundstückseigentümer hatte ein Gewerbegrundstück bis 1988 an einen Tankstellenbetreiber vermietet. Im Jahr 2004 gab die Umweltbehörde dem Vermieter eine Grundwassersanierung nach dem Bundesbodenschutzgesetz (BBodSchG) auf, die bis 2007 durchgeführt wurde. Der Vermieter verlangte nun Ersatz seiner Kosten vom ehemaligen Mieter. Dieser machte unter anderem Verjährung geltend. Er berief sich dabei auf die sechsmonatige Verjährungsfrist für Verschlechterungen einer zurückgegebenen Mietsache gemäß § 548 BGB. Der Bundesgerichtshof bestätigte, dass der Anspruch nicht verjährt sei. Die kurze mietrechtliche Verjährungsfrist sei nicht anwendbar. Die frühere Betreiberin
der Tankstelle sei als Verursacherin dem Kläger nach § 24 Abs. 2 BBodSchG zum Ausgleich der Sanierungskosten verpflichtet. Dieses Gesetz enthalte eine eigene Verjährungsfrist von drei Jahren. Nehme nicht die Behörde, sondern ein anderer zur Sanierung Verpflichteter (hier der Grundeigentümer) die Sanierung vor, beginne die Verjährungsfrist erst mit dem vollständigen Abschluss aller Sanierungsarbeiten.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 18.10.2012, Az. III ZR 312/11
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