Bürgschaft für Mietzahlungen zur Abwendung einer Kündigung darf der Höhe nach unbegrenzt sein

Zum Urteil des Bundesgerichtshofs vom 10. April 2013 VIII ZR 379/12 ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen

Ausgangslage:

Ein Mieter konnte seine Miete nicht zahlen. Der Vermieter drohte mit einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs. Daraufhin einigten sich Vermieter und Mieter so, dass der Vermieter die Mietzahlungen zunächst trotz der Kaution beglich. Als Ausgleich dafür übernahm die Schwester des Mieters eine Bürgschaft für die Mietrückstände, die der Höhe nach unbegrenzt war.

Nachdem die Schwester aus der Bürgschaft in Anspruch genommen wurde, stellte sich die Frage, ob die unbegrenzte Bürgschaft unwirksam oder nur in Höhe der gemäß § 551 BGB maximal zulässigen Mietsicherheit oder in voller Höhe in Anspruch genommen werden konnte.

§ 551 BGB: Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten
(1) Hat der Mieter dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit zu leisten, so darf diese vorbehaltlich des Absatzes 3 Satz 4 höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs:

Der Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass die Vorschrift des § 551 Abs. 1 und 4 BGB, welche die Höhe einer Mietsicherheit auf drei Monatsmieten begrenzt, keine Anwendung auf eine Sicherheit findet, die dem Vermieter von einem Dritten gewährt wird, um die dem Mieter drohende Kündigung wegen Zahlungsverzugs abzuwenden. Begründung: Andernfalls könnte der Vermieter keine zusätzliche Sicherheit erhalten und würde sich zu einer fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses wegen des eingetretenen Zahlungsverzugs gezwungen sehen, obwohl er doch eigentlich nur Sicherheit erlangen will.

Urteil vom 10. April 2013 VIII ZR 379/12
LG Mannheim – Urteil vom 23. September 2011 – 8 O 105/10
OLG Karlsruhe – Urteil vom 4. April 2012 – 15 U 138/11

Bewertung:

Nur auf den ersten Blick eine mieterfeindliche Entscheidung. Hätte der Bundesgerichtshof nämlich anders entschieden, würde die Begrenzung der Mietsicherheit, die eigentlich dem Schutz des Mieters dienen soll, den Vermieter zwingen, eine für den Mieter nachteilige Folge, nämlich die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses herbeizuführen, obwohl beide Parteien des Mietverhältnis fortsetzen wollen.

Fachanwaltstipp Vermieter:

Vorsicht: Bei Vermietung und Vereinbarung der Mietsicherheit gilt diese Entscheidung nicht. Hier ist ohne Einschränkung § 551 BGB zu beachten. Andernfalls läuft man Gefahr, dass die gesamte Vereinbarung zur Mietsicherheit unwirksam ist und die geleisteten Mietsicherheiten vom Mieter herausverlangt werden können.

Fachanwaltstipp Mieter:

Wenn Sie unbedingt eine Wohnung haben wollen, brauchen Sie es auch weiter nicht zwingend an der Höhe der Mietsicherheit scheitern lassen. Vereinbarungen, die über das in § 551 BGB festgelegte Höchstmaß hinausgehen, sind unwirksam. Entsprechende Sicherheiten können später unter Umständen während des Mietverhältnisses zurückverlangt werden.

6.6.2013

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin und Essen

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